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個人再生で聞く住宅ローン特則とは?

弁護士とパラリーガル

「借金の返済が厳しい。自宅を手放さないといけないのか?」

「住宅ローンが残っているのに借金の返済までとても追いつかない」

そんなお悩みを抱えていらっしゃいませんか?

多額の借金があるのに、自宅にローンが残っていてはとても心細いですよね。

せっかく購入したマイホームを手放さなければならないのはとてもつらい事です。

個人再生手続きの際に、住宅ローン特則という自宅を手放さないまま借金を返済する制度があるのをご存知でしょうか。

今回は、自宅を手元に残したまま借金返済をする「住宅ローン特則」について解説していきます。

住宅ローン特則とは?

借金の返済が困難な人が個人再生手続きをする場合、条件を満たせば住宅ローンの支払いは続けながら自宅を手放さずに残りの借金を返済する事が出来る制度です。

自己破産の場合は、住宅を含む換価可能な財産全てを手放さなければなりませんが、個人再生の場合は条件によってこの制度を使う事が出来ます。

この住宅ローン特則は、個人再生の小規模個人再生、給与所得者等再生の両方で利用が可能です。

個人再生では通常、債権者平等の法則といって、お金を借りた先には平等に借金を返す義務があります。

住宅ローンだけ一見特別扱いしているように見えますが、これは抵当権があるため通常の借金とは違っています。

住宅ローンでは担保として自宅に抵当権が設定されています。

抵当権があると、もし借金を返せない場合は住宅そのものを競売にかけられ、売却されたお金が返済金として充てられてしまうことに。

これを行ってしまうと借金をした人は今後の生活再建が非常に難しくなってしまいます。

また、色々な側面から抵当権の付いた住宅ローンの返済を認めてもそれ以外の債権者に不利益になるわけではないことから、住宅ローンだけは特別に除外し、残りの借金を平等に分割しながら返済するような制度があるのです。 

住宅ローン特則には4種類ある

住宅ローン特則の正式名称は「住宅資金貸付債権に関する特則」と呼ばれており、種類は全部で4つあります。

借金を返済する際にこの制度を利用する場合は、裁判所に個人再生申立の際にあらかじめ「申立書」および「債権者一覧表」に、その旨を記載します。

以下がそれぞれの種類と使う場合についてです。

1. 期限の利益回復

住宅ローンの返済を延滞し続けると、これ以上ローンの分割払いを続けていく事は認められなくなるため、ローンを借りた銀行や消費者金融から残高分の一括返済を請求されます。

ここで住宅ローン特則を利用すれば、滞納分の住宅ローン元金と損害金を分割で支払う事ができ、なおかつ自宅が競売にかけられずに済みます。

期間は、原則的に3年間での支払いになりますが、最長5年での支払いを認められる事もあります。

ただしこの3~5年間は、元々の住宅ローンの支払いと、滞納分の借金の両方を支払っていかなければなりません。

2. 最終支払期限延長

「期限の利益回復」では、3~5年間の住宅ローン借金返済中に、その他の借金の返済もしなければなりません。

そうなると、経済状況が一度悪くなってしまえば再度支払いが困難になる事は想像できますよね。

こういった状況の場合に「最終支払期限延長」を使えば、住宅ローンの支払い期限を最長で10年延長する事が可能で、70歳までに完済する事が求められます。

3. 元本据え置き

「最終支払期限延長」を使っても、まだ支払いが困難な場合もあります。

そういったケースでは、「元本据え置き」を使う事で解決します。

10年でもまだ足りないなどどうしても難しければ、借金返済中は住宅ローンの元本の一部および利息のみを支払う、という事が出来ます。

4. 同意

住宅ローンを借りた先の同意のもと、例えば返済期間をもっと伸ばす、ボーナス払いはしないなど上記以外の方法を取る事もあります。

住宅ローン特則の利用条件

住宅ローン特則を利用するにあたり、定められている条件を満たしている事が重要です。具体的な条件には以下のようなものがあります。

・住宅の購入またはリフォームローンであること

大前提として、住宅ローン特則を使う事が出来るのは、住宅購入ローンまたはリフォームローンのみです。

・建物の床面積の1/2以上が自分の居住用であること

住宅ローン特則を利用出来るのは、あくまで居住用の1棟だけです。

ですから、投資目的や事業用、別荘など2棟目以降のものには利用する事ができません。

・住宅ローン以外の借金で抵当権が自宅に設定されていないこと

消費者金融の商品には、ビジネスや事業投資用に多く見られますが、不動産を抵当にお金を貸し出すものが多く存在しています。

住宅ローン以外でこのような住宅を担保に抵当権が設定されていると、住宅ローン特則を利用出来なくなります。

・信用保証会社に代位弁済されてから、6か月以上経過していないこと

6か月以内に個人再生の申し立てをすれば、保証会社が代わりに借金を返済する、「代位弁済」が行われる前の状態まで遡る事が出来ます。

住宅ローン特則は、あくまで住宅ローンの返済が残っている自宅を保有しており、それ以外にも借金がある場合に有効です。

注意したいのは、住宅ローンの借金の残高は減りません。

より借金の負担を軽くするために、他にもある借金を減額してもらって分割返済をし、さらにそれでも返済が難しければ返済期間を延長してもらえます。

そのため、長期的な返済を行えるための収入があるかどうかが非常に重要なポイントとなってくるのです。

リフォームローンは抵当権がある事がポイント

自宅をリフォームする場合、結構な金額が発生しますよね。大体の人がここでローンを借りる事を考えるでしょう。

リフォームに使うローンとして、中古物件購入や借り換え時に合わせるなら住宅ローン、手続きが比較的簡単な事からリフォームローンを借りるといったように、住宅ローンとリフォームローンの2種類から選ぶ人が大半です。

リフォームローンを借りた場合、どうやって住宅ローン特則を適用させるかですが、それは抵当権がある事が条件なのです。

現在借り入れしているリフォームローンが無担保かどうかの確認をしてみてください。

もし無担保ローンであった場合、残念ながら住宅ローン特則の対象外となります。

無担保かどうかの判断材料の一つに、既に住宅ローンを借りてしまっているかどうかが挙げられます。

住宅ローンは有担保なので、これを利用している間に新たにローンを組む場合、無担保ローンしか選択が出来なくなります。

つまり、この場合は、必然的に無担保のリフォームローンを借りる以外の選択肢がありません。

あるいは、中古物件の買い替え時などに一緒にリフォームも行った場合は、住宅ローンとしてまとめて組んでいる可能性が高いです。

保証会社による代位弁済があった場合

住宅ローンの返済を滞納している事もあるでしょう。

この滞納が3カ月を過ぎると、銀行に一括返済をしなければならない義務が発生します。

一般に期限の利益喪失と言われているのですが、そもそも滞納をするくらいですから一括返済は通常では無理でしょう。

そこで、保証会社が代わりに残額を返済してくれる「代位弁済」が行われるのですが、代わりにローンの返済をしてもらって安心出来るわけではありません。

保証会社が代位弁済をした時点で、銀行に代わって保証会社に一括返済を求める権利が移ると共に、抵当権も手にします。

つまり住宅を担保にしていたので、借金の返済が出来ない代わりに住宅を競売にかけ、そこで得たお金を回収する事ができてしまうのです。

この抵当権を行使するのは、保証会社が一括返済をしてからさらに3~6カ月後にまだ支払がされない場合となります。

ただし、民事再生法204条1項で、保証会社が返済した6カ月以内に住宅ローン特則を利用する個人再生を申し立てれば、保証会社の代位弁済前の状態に戻せると定められているため、期間内であれば自宅を守る事は出来ます。

必ず注意したいのが、競売にかけられて入札があった場合は競売手続きの中止は出来ません。

入札日の前までに個人再生の申し立てをする事が何よりも重要なのです。

ここまで無事に出来たら、滞納していた住宅ローンに、利息、遅延損害金を付けて返済しなければなりません。この返済期間は通常3年、最長で5年となります。

まとめ

本と虫眼鏡

住宅ローンが残った自宅を所有していても、借金の返済は可能です。

個人再生手続きを申し立て、その際に住宅ローン特則も一緒に利用する事で、住宅ローンの返済はそのまま、その他の借金を減額しながら長期的に返済していく方法があります。

住宅ローンの滞納がある場合でも、競売にかけられる前ならまだ自宅を手元に残せる可能性は残っています。

さらに詳細な内容や、ご相談等ありましたらお気軽に当相談室までお問合せください。

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