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返済が滞った住宅ローンには債務整理がおすすめ

弁護士とパラリーガル

「住宅ローンを債務整理するとどうなるのか?」
「債務整理後に再び住宅ローンは組めるのか?」

住宅ローンは何千万円もの借金をする人生最大の買い物になるため、返済期間も25年~35年と非常に長期に及びます。

そのため、何らかの理由によって住宅ローンの返済が滞ってしまうケースもあるでしょう。

住宅ローンの返済が滞って6~9カ月程度経つと、自宅は競売にかけられ二束三文で売却されてしまうため、自宅を失ったうえに多額の借金だけが残るという悲惨な状況に陥いる可能性があります。

よって、「借り換え」、「任意売却」、「債務整理」といった手段で、滞納した住宅ローンの問題を解決することが急務です。

しかし、借り換えや任意売却では、借金問題を根本的に解決できません。

そこでおすすめなのが債務整理です。

今回は、住宅ローン滞納のデメリットを紹介しつつ、滞納した住宅ローンを解決する方法をそれぞれ比較してみましょう。

住宅ローンを滞納するとどうなるのか?

住宅ローンを滞納すると、さまざまなデメリットが発生します。

住宅ローンを滞納する際に起こること

住宅ローンを滞納するとどうなるか、時系列で紹介します。

  • カード会社から督促状や催告書が届く:借金滞納後3ヶ月程度

住宅ローンを滞納して3ヶ月ほど経過すると、ローンを組んだカード会社(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)から借金の返済を催促する督促状や催告書が自宅に届きます。

  • 期限利益の喪失:借金滞納後3~6ヶ月程度

「期限利益の喪失」とは、住宅ローンを分割払いで支払う権利を失うということです。

つまり、住宅ローンを一括返済しなくてはならないということになります。

  • 保証会社による代位弁済の実施:借金滞納後6~9ヶ月程度

通常、住宅ローンを組む場合、カード会社はローンの保証会社を立てることが一般的です。

そのため、住宅ローンの返済が滞ると、保証会社はあなたの代わりに住宅ローンの残債(残りの借金)を一括返済します。

これが、「代位弁済」と呼ばれるものです。

また、連帯保証人がいる場合には、そちらに保証会社から残債の一括請求がいくことになるため、多大な迷惑をかけることになるでしょう。

なお、これ以降、住宅ローンの窓口は保証会社に移行することになります。

  • 競売開始決定通知が届く

保証会社から競売の申立てを裁判所が受理すると「競売開始決定通知」が届きます。

その1~2週間後、裁判所の執行員が自宅に訪問し、競売のための調査を行う運びです。

ちなみに、競売の申立てにかかる費用は競売で落札されたお金から回収され、残りが借金の弁済に充てられます。

つまり、申立ての費用はあなた負担となるわけです。

なお、費用の内訳としては、

申立て費用・印紙代:約2万円

差し押さえの登記費用:住宅ローン残債の1/250(たとえば、2,500万円の場合は10万円)

予納金:60~200万円(5,000万円以下の請求の場合100万円程度、1億円以下は150万円程度、1億以上は200万円程度が一般的)

  • 公告

自宅を競売するため、裁判所やインターネットや新聞にて、一般の人に向けた公告が行われます。

  • 期間入札がスタート

自宅の購入希望者を募るため、一定期間入札が行われます。

  • 開札

自宅の競売がスタートします。

競売によるデメリット

自宅が競売されるデメリットをまとめると、

  • 手元に資金が残らない
  • 公告の際、知人や会社の人に競売の事実を知られる可能性がある
  • 相場より安価に売却される
  • 借金残額の支払いは基本一括返済を求められる
  • 落札者の意向によっては、即時立ち退きを命じられる可能性がある
  • 借金残額以外に、競売申立て費用や税金の支払いも追加される
  • 住宅ローンに連帯保証人が付いている場合には、多大な迷惑をかける

などが挙げられます。

このように、自宅が競売にかけられると破滅的なデメリットを被ることになるわけです。

住宅ローン滞納によるデメリットの回避方法

住宅ローン滞納によるデメリットは、程度の差はありますが、次のような方法で回避できる場合があります。

借り換え

「借り換え」とは、現在組んでいるローンよりも有利な条件で再度ローンを組みなおすことです。

たとえば、現在借りているカード会社よりも低い金利でローンを組みなおし住宅ローンの残りを一括返済すれば、利息軽減により支払い総額の軽減というメリットが得られます。

したがって、自宅を競売にかけられる前に住宅ローンを借り換えて残債を返済できれば、自宅を手元に残して済み続けることも可能です。

しかし、借金自体が大幅に減るわけではなく、再び多額の借金が残る状況になるため問題の根本解決には至らないでしょう。

任意売却

「任意売却」とは、住宅ローンを組んだカード会社との合意に基づいて、残債の返済が困難になった不動産を売却する手続きです。

住宅ローンを組む際には抵当権(借金の優先的返済を受ける権利)が設定されているのが一般的なため、担保になっている自宅をカード会社に無断で売却することは禁じられています。

しかし、カード会社に任意の交渉に応じてもらうことで、一般市場で売却できるよう合意してもらうのが任意売却というわけです。

競売にかけられた自宅は、市場相場よりかなり安く買いたたかれてしまいます。

しかし、任意売却であれば市場相場の8~9割程度で売却できますので、その後の借金返済計画にも柔軟に対応してもらえるというメリットがあるのです。

ただし、任意売却はあくまでも“任意”の交渉に応じてもらうことが条件になるため、カード会社が「残債より少なくなるのはちょっと……」といった理由で任意売却を断る場合や、なんとか任意売却を認めてもらったとしても売り手がつかない場合には、結局競売になるというリスクもあります。

債務整理

債務整理とは借金問題を法的に解決するための手続きで、「任意整理」、「個人再生」、「自己破産」といった手続きが一般的です。

債務整理のメリットは手段によって異なりますが、借金自体の減額や返済の負担軽減などがあります。

つまり、住宅ローンを含めた借金を債務整理することができれば、借金問題を根本的に解決することができるのです。

ただし、債務整理にはデメリットもあります。

その中で、もっとも有名なものが「ブラックリストに載る」ことでしょう。

債務整理すると信用情報(カード会社と顧客の取引履歴や債務整理の事実などが記録されたもの)に事故情報として登録され、5年~10年程度の期間はカード会社から新規の借入ができなくなる状態になります。

これがいわゆる「ブラックリストに載る」状態です。

ブラックリストに載ると、クレジットカードの利用や新規発行、ローンの利用などができなくなります。

返済が滞った住宅ローンを債務整理するとどうなるのか?

返済が滞った住宅ローンを任意整理、個人再生、自己破産するとどうなるのか、それぞれ解説します。

任意整理

任意整理とはカード会社に任意の交渉に応じてもらうことで、将来的に発生する利息や遅延損害金のカットし、3年~5年の分割返済を認めてもらうよう合意する債務整理です。

利息がゼロになるため、返済の負担を減らせるというメリットがあります。

また、任意整理には、債務整理する借金の対象を自由に選択できるというメリットもあるため、住宅ローンを整理対象から除外すれば自宅を残したまま債務整理することが可能です。

しかし、任意整理では借金の元金自体は減額されないため、自宅を失いながら多額の借金が残るというデメリットがあります。

さらに、住宅ローンの金利の相場は年利0.5%以内と非常に低利率です。

したがって、任意整理して利息をカットしても債務整理前とそれほど状況が変わらないため、ブラックリストなどのデメリットが発生することを踏まえるとあまりおすすめできません。

よって、残債が少なく、3年~5年の分割払いにすることで大幅に返済の負担が下がるような場合でもなければ、滞納した住宅ローンを任意整理するのは不向きといえるでしょう。

個人再生

個人再生とは、裁判所に申立てすることで借金を1/5~1/10程度まで減額してもらい、残った借金を原則3年間(最長5年間)で返済すれば完済扱いにしてもらえる手続きです。

また、個人再生には、「住宅ローン特則」という自宅を手元に残しつつ、借金を減額してもらえる制度があります。

よって、住宅ローン以外の借金さえ減額してもらえれば返済を続けられるという人であれば、自宅を手元に残しつつ借金を大幅減額してもらうことも可能です。

ただし、個人再生で減額してもらえる借金は5,000万円以下となりますので、それ以上の金額の場合には自己破産するしかありません。

なお、個人再生における借金額ごとの最大減額率(最低弁済額と呼ぶ)は、以下の通りです。

個人再生の最低弁済額

たとえば、住宅ローンを含んだ借金総額が以下の場合、

2,000万円→300万円

4,500万円→450万円

と大幅に減額されます。したがって、返済が滞った住宅ローンを個人再生すると残債を大幅に減額してもらえるため、借金返済の負担が大幅に下がるというわけです。ただし、個人再生の整理対象に住宅ローンを含めた場合には、自宅を失うことになります。

よって、個人再生は滞納した住宅ローンを解決する方法におすすめといえるでしょう。

自己破産

自己破産とは、

破産:あなたの持つ財産を処分しカード会社に分配する手続き(財産を失うこと)

免責:裁判所に「支払い不能」と認めてもらうことで借金を帳消しにしてもらう手続き

という2つの手続きを同時に行う債務整理となります。

つまり、自己破産することで裁判所に免責が認められれば、住宅ローンの残債をチャラにしてもらえるわけです。

ただし、自己破産すると住宅ローンが残った自宅は差し押さえの対象となり、競売にかけられるため手元に残すことはできません。

よって、自己破産は滞納した住宅ローンを解決する方法におすすめといえるでしょう。

債務整理後に再び住宅ローンが組める時期

最後に、債務整理後、再び住宅ローンが組めるようになるのはいつなかのか説明します。

債務整理ごとに異なるブラックリストへの掲載期間

前述した通り、債務整理するとブラックリストに掲載されるため、一定期間住宅ローンが組めなくなります。

それぞれの債務整理ごとのブラックリストへの掲載期間は、次の通りです。

任意整理: 5年程度の期間 

個人再生: 5年~10年程度の期間 

自己破産: 5年~10年程度の期間 

上記期間を過ぎて事故情報が信用情報から削除されれば、再び住宅ローンの利用が可能になります。

ただし、任意整理と個人再生では原則3年間で借金を返済する必要があるため、借金完済後も事故情報が消えないため注意が必要です。

なお、返済期間中に借金の返済が再び滞ると、その分ブラックリストに載る期間も長くなってしまいます。

そのため、できるだけ早く借金を返済することが重要です。

事故情報の抹消を確実に確認するためには?

事故情報が消えたという連絡は、信用情報を収集、管理する信用情報機関やカード会社などから基本的にありません。

したがって、5年~10年程度の期間が経って再び住宅ローンを組もうとする場合には、事故情報が確実に消えているか確認する必要があるため、審査を受ける前に信用情報期間に問い合わせて確認するようにしましょう。

電話やメール、郵送などの方法で信用情報機関に問い合わせることで、あなたの信用情報を開示してもらえます。

信用情報機関とは、顧客とカード会社が適正に取引できるように信用情報を収集、管理している機関で以下、3つの機関のことです。

「JICC」(日本信用情報機関)

「CIC」(株式会社 シー・アイ・シー)

「KSC」(全国銀行個人信用情報センター)

返済が滞った住宅ローンには債務整理がおすすめまとめ

本と虫眼鏡
  • 住宅ローンを滞納すると、競売にかけられるといったデメリットが発生する
  • 滞納した住宅ローンの解決方法としては、借り換え、債務整理、任意売却がある
  • 滞納した住宅ローンを任意整理しても、自宅を失う上に借金の状況も大きく改善することはないため、あまりおすすめできない
  • 住宅ローンの支払いが残っている場合に個人再生すると、返済の負担が大きく減るが自宅は失う。ただし、住宅ローン特則を利用できれば、自宅を手元に残しながら住宅ローン以外の借金を減額してもらえる
  • 住宅ローンの支払いが残っている場合に自己破産すると、残債はチャラになるが自宅は競売にかけられ失う
  • 債務整理後、再び住宅ローンが組めるようになるのは、以下期間が過ぎた後
    └任意整理: 5年程度の期間 
    └個人再生: 5年~10年程度の期間 
    └自己破産: 5年~10年程度の期間 

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